Gidmining
       Наверх

Инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость?

Недвижимость всегда была и продолжает оставаться распространенным средством инвестирования, даже после таких потрясений на рынке, которые были в 2007-09 годах.

Несмотря на то, что на рынке недвижимости есть много возможностей для получения прибыли, покупка и владение недвижимостью может быть намного сложнее, чем инвестирование в акции или облигации. В этой статье мы познакомим вас с некоторыми основными правилами инвестиции в недвижимость и сравним доходность и нюансы инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость.

Преимущества инвестиций в недвижимость

В сравнении с другими видами инвестиций, вкладывая деньги в недвижимость вы защищаете свои средства от инфляции. Кроме того, такие вложения часто не требуют от инвестора глубокого понимания сферы или специальных знаний и опыта.

  • Приобретая жилую или коммерческую недвижимость, вы можете сразу получать прибыль, сдавая объект в аренду;
  • Потенциально, доход от инвестирования в недвижимость гораздо выше в сравнении с банковским депозитом или гособлигациями;
  • Рынок недвижимости, в большинстве времени имеет тенденцию к росту стоимости. Зачастую, рынок недвижимости остается наиболее стабильным при экономических кризисах. Даже в случае падения (вспоминаем 2008) цены быстро возвращаются на прежний уровень;
  • Даже когда цены на недвижимость падают, стоимость аренды растет;
  • Обладая собственной недвижимостью, можно использовать ее как обеспечение для банковских кредитов, например, для инвестиций в другие.

Конечно, инвестирование в недвижимость обладает не только выгодой, но и сопряжено с рисками. Среди негативных аспектов следует выделить:

  • Низкую ликвидность. Если вам понадобится в срочном порядке продать объект недвижимости, это займет гораздо больше времени и усилий в сравнении с теми-же ценными бумагами;
  • Привязанность к месту и погоде. Естественно, сдвинуть дом будет непросто, даже если очень нужно. Этот недостаток вытекает из предыдущего, так как в случае повреждения или разрушения объекта вследствие войны или стихийного бедствия вы можете рассчитывать только на страховку;
  • Нисходящий тренд на рынке недвижимости на протяжении последних лет. Поэтому, при нынешних реалиях сложно рассчитывать на быстрый спекулятивный заработок.

Варианты инвестирования в недвижимость

Потенциальный владелец недвижимости должен четко понимать, каким способом его вложения будут генерировать будущий доход. В нашей статье мы рассмотрим два основных варианта получения дохода от инвестирования в объект недвижимости: сдача такого объект в аренду или его продажа по стоимости выше первоначальной.

Аренда недвижимости

Аренда недвижимости – это тип инвестиций, столь же старый, как и земельная собственность. По сути, вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду арендатору. Владелец теперь является арендодателем, ответственным за оплату ипотеки (если объект приобретен в кредит), налогов и расходов на содержание имущества. В идеале, арендодатель взимает достаточно арендной платы, чтобы покрыть все вышеупомянутые расходы, при этом оставаясь достаточно для получения ежемесячной прибыли с самого начала.

Однако, в зависимости от рыночных условий, арендодателю, возможно, придется проявить терпение и устанавливать стоимость аренды в размере, достаточном только для покрытия расходов или даже допускать незначительные потери, с целью не потерять арендатора. Такие процессы неприятны и требуют некой финансовой подушки для покрытия периодов потерь. В таких случаях нужно помнить, что арендодатели, как правило, вкладывают средства на длительный срок и отдачи от таких инвестиций тоже можно ждать долго.

Такой вариант идеально подходит для людей с навыками ремонтных работ и способностью вести дела с арендаторами. Для начала работы тут будет необходим значительный объем капитала: для покупки самого объекта, а также покрытия первоначальных затрат на ремонт и обслуживание.

Инвестирования в недвижимость с целью сдачи в аренду легко может стать новым источником регулярного дохода, если инвестиции успешны. Более того, многие ваши расходы не облагаются налогом, и любые убытки могут компенсироваться прибылью от других инвестиций.

Конечно, ежемесячный доход от собственности не единственная цель арендодателя. Как и со всей недвижимостью, собственность может увеличить стоимость с течением времени, оставляя арендодателю ценный актив. В таком случае, объект может быть продан или использоваться в качестве залога для будущих проектов.

Конечно, есть и негативные стороны. Например, вы можете найти недобросовестного арендатора, который нанесет ущерб собственности, или, что возможно еще хуже, вовсе его не найдете. В такой ситуации вы остаетесь с отрицательным ежемесячным денежным потоком. Ситуация обостряется, если такой объект недвижимости вы приобрели в ипотеку. Также, при сдаче в аренду, скажем, квартиры, вы должны быть морально готовы уделять внимание ей и арендатору.

Торговля недвижимостью

Торговля недвижимостью это обратная сторона инвестиций в недвижимость. Трейдеры, торгующие недвижимостью – это совершенно другая порода, нежели арендодатели. Торговцы недвижимостью покупают объекты с намерением удерживать их в течение короткого периода времени, часто не более трех-четырех месяцев, после чего надеются продать их с прибылью. Этот метод также называется переключением свойств и основан на покупке объектов, которые либо значительно недооценены, либо находятся на очень горячем рынке.

Такая торговля недвижимостью требует более глубокого знания рынка и немного удачи. Горячие рынки могут неожиданно охладиться, оставляя краткосрочных трейдеров с убытком и долгосрочной головной болью. Естественно, для таких инвестиций необходим приличный капитал.

Среди явных плюсов можно выделить то, что торговля недвижимостью, при благоприятных условиях, способна принести значительные доходы даже за короткий период времени.

Какой тип недвижимости выбрать?

Для того чтобы получать стабильный доход от недвижимости, инвестор должен с умом подходить к ее выбору, учитывая ее тип и месторасположение. Первый и наиболее очевидный– это вложение в отечественные объекты недвижимости. В особенности, в недвижимость, находящаяся в крупных городах, где выше окупаемость и ликвидность. Ниже приведено сравнение стоимости, периода окупаемости и средней доходности объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Квартира

Самым распространенным вариантом инвестирования в недвижимость это покупка квартиры. Огромную роль для такого объекта играет ее расположение относительно центра, удобной транспортной развязки и т.д. При покупке квартиры у инвестора стоит выбор между приобретением уже готовой квартиры или инвестирование в объект еще на этапе строительства. В таком случае нужно грамотно взвешивать все за и против. Ведь при вложении в еще не достроенный объект инвестор может существенно сэкономить (до 50% стоимости), но пропорционально выгоде возрастают и риски. Также в дальнейшем вам придется делать ремонт и благоустраивать свою недвижимость.

Средняя стоимость квадратного метра квартиры в Киеве в 2018 году составила 28 843 гривны (около 1 тыс. долларов). Исходя из этого, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров в столице Украины составит чуть больше миллиона гривен или порядка 36 тыс. долларов.

По такой цене возможно приобрести квартиру на вторичном рынке в доме советской постройки. Очевидно, что такая квартира будет далеко от центра, но нам важна хорошая транспортная развязка. При анализе актуальных объявлений мы руководствовались именно этими принципами.

В качестве примера была выбрана квартира не далеко от одной из конечных станций метро. В квартире сделан косметический ремонт, но отсутствует основная бытовая техника.

инвестиции в квартиру
OLX

При покупке такого объекта вам понадобится также доукомплектовать ее и привести в жилой вид. Отсюда, при всех вытекающих затратах на покупку, оформление, ремонт и, как в нашем примере, комиссию риелтору, мы выходим на ориентировочную сумму в 41 – 44 тыс. долларов.

Как показал наш поиск аналогичных объектов, предлагаемых в аренду, сдать такую квартиру, при наличии хорошего ремонта, мебели и техники можно ориентировочно за 9000 грн в месяц. Если мы откинем оплату налогов, эксплуатационные расходы и уровень инфляции, то такая инвестиция окупится за 137 месяцев или 11 с половиной лет.

аренда квартир
OLX

Для расчета доходности такой инвестиции мы использовали простую формулу:

(Годовая стоимость аренды – Расходы на содержание)/Общая стоимость квартиры*100%

В расходы на содержание относится траты на ремонт, установка домофона и т.д. Как мы написали выше, в нашем расчете мы откинули такие расходы. Поэтому, после несложных вычислений мы приходим к тому, что доходность наших инвестиций составляет – 8,7% в гривне.

При текущей средней ставке 13% по банковским депозитам приходим к выводу, что такая инвестиция имеет слишком низкую доходность.

Коммерческая недвижимость

Думаю, все понимают, что средняя стоимость коммерческой недвижимости гораздо выше чем жилой. Однако, разница между доходами от сдачи в аренду соответствующая. Многие аналитики и менеджеры сходятся во мнении, что коммерческая недвижимость приносит в два раза больший доход инвесторам.

Также, существенным плюсом будет то, что иметь дело с арендаторами коммерческой собственности, зачастую, менее проблематично, чем с арендаторами жилья. Арендатор коммерческой недвижимости будет выполнять большую часть той работы, которую придется самим выполнять в случае сдачи в аренду жилого помещения.

При типичном сроке аренды, который обычно составляет 12-18 месяцев, жилая недвижимость может быть гораздо более требовательной. Износ имущества, пятна на стенах и потолке. Не говоря уже обо всех расходах на ремонт и техническое обслуживание в течение года. Коммерческая недвижимость менее прихотлива в этом плане. Да и арендаторы остаются на более долгий срок по сравнению с жилой недвижимостью.

Однако, менее пяти процентов коммерческой собственности принадлежат физическим лицам. Большей частью владеют организации, группы людей или имущественные фонды. Возможно, статистика такова именно из-за высокой стоимости. Не каждый имеет возможность приобрести подобный актив. Естественно, на рынке есть достаточно предложений по объектам такой же ценовой категории, что и наш пример по квартире. Однако, вы должны понимать, что при бюджете до 40 50 тыс. долларов инвестиции в недвижимость из категории коммерческой не представляется привлекательной или более доходной.

аренда нежилого помещения
OLX

Как пример, мы нашли выставленный на продажу объект приблизительно по той-же цене, что и анализируема квартира. Такой объект обойдется инвестору на 4 -5 тысяч дороже, и это при учете того, что помещение без какого-либо ремонта. Месторасположение также не очень удобное, и очевидно, что для такого объекта будет сложнее найти арендатора.

Поэтому, приходим к выводу, что при наличии суммы в 30 – 45 тысяч долларов на данный момент, выгоднее будет приобрести объект жилой недвижимости. Естественно, при условии, что средняя доходность будет выше среднерыночной. В обратном случае, будет гораздо проще и выгоднее положить деньги на депозит.

Заключение

Нельзя отрицать, что инвестирование в недвижимость – непростой путь с большим количеством подводных камней. Для приобретения придется потратиться.

Работа с жилой недвижимостью считается более трудоемкой и рискованной. Однако, способна приносить доход при меньшей суме инвестиций. Люди, которые думают об инвестировании в коммерческую недвижимость, скорее всего, получат больший доход при меньшем количестве проблем. Но для этого понадобится гораздо больше средств.

Помните, инвестирование в недвижимость — это вложение капитала с долгосрочной перспективой. Если вы правильно подойдете к этому вопросу и внимательно изучите состояние рынка недвижимости, удачно подберете объекты, тогда риски потерять свои капиталы, будут сведены к минимуму.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (4 votes ≈ 5.00 out of 5)
Loading...