Gidmining
       Наверх

Нацкомиссия предупредила инвесторов о рисках, связанных с приобретением объектов недвижимости

В своем последнем сообщении Нацкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку предупредила покупателей имущественных прав на объекты жилищного строительства о существовании определенных рисков при совершении покупки через форвардные контракты.

Базовым активом форвардных контрактов, в большинстве случаев, являются имущественные права на жилое помещение, которое станет объектом недвижимости после завершения строительства жилого дома. Через продажу покупателям таких форвардных контрактов застройщик оптимизирует свои налоговые обязательства, поскольку упомянутые операции, согласно Налоговому кодексу, не являются объектом налогообложения.

Схема продажи недвижимости через форварды

Особенностями такой схемы продажи недвижимости на сегодня является заключение ряда договоров, а именно:

  • Форвардный контракт, который заключается между застройщиком и компанией по управлению активами (КУА), действует в интересах института совместного инвестирования на товарной бирже;
  • Договор купли/продажи дериватива (форвардного контракта), который заключается между КУА и покупателем (физическим лицом);
  • Договор купли/продажи имущественных прав, который заключается между застройщиком и покупателем-физлицом.

По этим договорам, оплата покупателем-физлицом средств делится на две части, то есть сначала он покупает форвардный контракт и платит КУА, а затем — покупает имущественные права у застройщика.

Соответственно, доходы, полученные от их продажи, не считаются средствами совместного инвестирования.

Риски приобретения

При приобретении форвардных контрактов и имущественных прав на жилые помещения с участием КУА возникают следующие риски:

  • Невозможность возврата в полной мере оплаченных средств (в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав), поскольку условия форвардного контракта выполнены (контракт поставлен в срок). То есть, покупатель будет иметь возможность вернуть только средства, уплаченные по договору купли/продажи имущественных прав;
  • Риск увеличения цены на жилое помещение, поскольку в случае непризнания форвардного контракта активом ИСИ со стороны налоговых органов возможно начисление налогов;
  • Отсутствие специального законодательства по контролю за выпуском и обращением форвардных контрактов в отличие от других финансовых инструментов, в частности, таких как облигации.

В связи с отсутствием надлежащего регулирования товарных бирж, ценообразование по форвардным контрактам также может быть необъективным.

Кроме этого, покупатель-физлицо, которое заключило форвардный контракт с КУА, является лишь стороной по сделке, а не инвестором института совместного инвестирования, а следовательно у Комиссии отсутствуют рычаги влияния по защите его прав.

И, напоследок, заключения большинства этих договоров осуществляется без участия профессиональных участников фондового рынка. А это, в свою очередь, уменьшает переговорную позицию покупателя, и, соответственно, степень юридической защиты его прав в контрактах.

Чтобы принять взвешенное решение по инвестированию в объекты жилья через форвардные контракты, покупатели должны учитывать все эти риски, — предупредили в комиссии.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (3 votes ≈ 5.00 out of 5)
Loading...